Chcesz zapisać dom tylko na jednego ze spadkobierców, ale nie wiesz jak to najlepiej zrobić? A może chciałbyś zabezpieczyć siebie na starość a boisz się zrobić darowiznę za życia? Jeśli kogoś wydziedziczysz, może on podważać testament w sądzie, jeśli pominiesz kogoś w testamencie, obdarowana osoba będzie musiała zapłacić pozostałym zachowek. Jest rozwiązanie: możecie u notariusza zawrzeć umowę dożywocia. Nabycie własności na podstawie dożywocia sprawia, że nieruchomość nie będzie wchodziła w skład spadku.
Umowa dożywocia - co to takiego?
Umowa dożywocia została uregulowana w art.908 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 908 § 1 KC umowa dożywocia polega na tym, iż osoba, która jest właścicielem nieruchomości przekazuje prawa do niej na inną osobę w zamian za sprawowanie opieki nad nią do końca jej życia. Osoba przekazująca posiadłość nazywana jest „dożywotnikiem”, a osoba otrzymująca – „nabywcą”. Nabywca nieruchomości zgodnie z przepisami prawa zobowiązany jest do zapewnienia wyżywienia, odzieży, mieszkania, światła, opału, a w razie choroby osoba ta powinna zaopiekować się osoba starszą. Ponadto osoba bliska po śmierci dożywotnika powinna wyprawić pogrzeb (zgodnie z miejscowymi obyczajami) na własny koszt.
Umowa dożywocia zawiera w sobie przeniesienie prawa własności nieruchomości oraz wyznaczenie obowiązków nabywcy wobec osoby starszej. Wyżej zostały wymienione podstawowe obowiązki, które zobowiązany musi spełnić, jednakże dożywotnik może rozszerzyć zakres zasad. Jest to bardzo dobre rozwiązanie, gdyż pozwala uniknąć konfliktów w późniejszym czasie. Warto również zaznaczyć, że możliwe jest objęcie umową dożywocia osób bliskich zbywcy, np. jej małżonka, konkubenta.
W umowie dożywocia może zostać przekazana:
- nieruchomość – lokalna, jak i gruntowa,
- gospodarstwo rolne,
- prawo do użytkowania wieczystego,
- udział we własności nieruchomości.
Natomiast, nie można przekazać spółdzielczego prawa do lokalu.
Umowa dożywocia – jak sporządzić ?
Zawarcie umowy dożywocia wymaga zawarcia jej w formie aktu notarialnego, gdyż przedmiotem jest przeniesienie praw własności nieruchomości. Przygotowanie umowy w innej formie skutkuje jej nieważnością, a co z tym idzie nie wywoła pożądanych skutków prawnych. Ponadto po przeniesieniu praw własności, dokonywany jest wpis do księgi wieczystej.
Umowa dożywocia – czy można ją anulować?
Art. 913 § 1 i § 2 kodeksu cywilnego stanowi, iż umowę dożywocia można zamienić na rentę, bądź ją całkowicie rozwiązać – w szczególnych przypadkach. Zgodnie z artykułem 913 § 1 KC wymiana na dożywotnią renetę jest możliwa w sytuacji, gdy „wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności[1]”.
Dodatkowo, umowę dożywocia można również całkowicie rozwiązać, jednakże jest to możliwe tylko w wyjątkowych sytuacjach. Umowa zostaje anulowana przez sąd, który bada sprawę indywidualnie. W razie rozwiązania umowy nieruchomość wraca do poprzedniego właściciela. Jeżeli jednak, nieruchomość została sprzedana to nie ma możliwości rozwiązania umowy dożywocia, wtedy to nabywca zobowiązany jest do opłacenia dożywotniej renty na rzecz dożywotnika.